Bei der Abnahme und danach
Was tun bei Baumängeln?
Dokumentieren, schriftlich anzeigen, Frist setzen. Wer bei einem Baumangel in dieser Reihenfolge vorgeht, hat später die besten Karten. Besonders wichtig ist die Abnahme: Was Sie dort übersehen oder ohne Vorbehalt unterschreiben, ist schwer zurückzuholen.
Dimitri Zapow · Stand: November 2026 · 8 Min. LesezeitDas Wichtigste in Kürze
- Mit der Abnahme dreht sich die Beweislast um und die Gewährleistung beginnt. Bekannte Mängel müssen ins Protokoll.
- Mängel immer schriftlich anzeigen und eine Frist mit Datum setzen. Das Erscheinungsbild zu beschreiben reicht.
- Bis zur Beseitigung dürfen Sie in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten zurückhalten.
- Ansprüche verjähren bei Bauwerken meist fünf Jahre nach der Abnahme.
Warum die Abnahme so wichtig ist
Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass die Bauleistung im Wesentlichen so erbracht wurde wie vereinbart. Das klingt nach Formsache, hat aber drei Folgen:
- Die Beweislast dreht sich um. Vorher muss die Baufirma zeigen, dass ihre Arbeit in Ordnung ist. Danach müssen Sie einen Mangel beweisen.
- Die Gewährleistung beginnt. Bei Bauwerken verjähren Mängelansprüche nach BGB in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme.
- Die Schlusszahlung wird fällig.
Bekannte Mängel immer ins Protokoll. Nehmen Sie ab, obwohl Sie einen Mangel kennen, und vermerken ihn nicht, verlieren Sie für diesen Mangel die Rechte auf Nachbesserung, Selbstvornahme, Minderung und Rücktritt. Schadensersatz bleibt möglich.
Vorsicht bei Fristen zur Abnahme: Setzt Ihnen die Baufirma eine Frist und Sie reagieren nicht, kann die Abnahme als erfolgt gelten. Bei Verbrauchern gilt das nur, wenn die Firma Sie zusammen mit der Aufforderung in Textform, etwa per Brief oder E-Mail, auf diese Folge hingewiesen hat. Verweigern Sie die Abnahme in diesem Fall innerhalb der Frist schriftlich und nennen Sie mindestens einen konkreten Mangel.
Steht in Ihrem Vertrag die VOB/B, können andere Regeln und kürzere Fristen gelten. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.
Checkliste für die Bauabnahme
Nehmen Sie sich für die Abnahme Zeit, am besten mit einem unabhängigen Bausachverständigen.
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Die häufigsten Baumängel
| Bereich | Typische Mängel |
|---|---|
| Rohbau und Mauerwerk | Risse im Putz oder Mauerwerk, Feuchtigkeit im Keller |
| Dach | Undichte Anschlüsse, Lücken in der Dämmung, falsches Gefälle der Dachrinne |
| Fenster und Türen | Zugluft, schlechter Einbau, fehlende Abdichtung zur Fassade |
| Haustechnik | Fehler in der Elektrik, undichte Heizungs- oder Wasserleitungen |
| Estrich und Boden | Risse, Unebenheiten, Belag auf zu feuchtem Estrich verlegt |
| Fassade und Dämmung | Wärmebrücken, unsaubere Dämmung, Risse im Außenputz |
Mangel entdeckt: Schritt für Schritt
- Dokumentieren. Fotos mit Datum, bei Rissen mit Maßband, bei Feuchtigkeit mit genauem Ort. Notieren Sie, wann Sie den Mangel bemerkt haben.
- Schriftlich anzeigen. Schreiben Sie der Baufirma per Brief oder E-Mail, nicht nur am Telefon. Es reicht, das Erscheinungsbild genau zu beschreiben. Die Ursache müssen Sie nicht kennen.
- Frist mit Datum setzen. Fordern Sie die Beseitigung bis zu einem konkreten Tag. Üblich sind je nach Umfang zwei bis vier Wochen. Senden Sie so, dass Sie den Zugang beweisen können, etwa per Einwurf-Einschreiben.
- Zahlungen zurückhalten. Bis der Mangel beseitigt ist, dürfen Sie in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten einbehalten. Überweisen Sie nichts mehr, was Sie später zurückfordern müssten.
- Sachverständigen einschalten, wenn die Firma den Mangel bestreitet. Sein Gutachten klärt Art, Umfang und Ursache. Droht der Beweis verloren zu gehen, etwa weil weitergebaut wird, kann ein selbständiges Beweisverfahren beim Gericht helfen.
- Fachanwalt hinzuziehen, sobald die Fronten verhärtet sind oder viel Geld im Spiel ist. Achten Sie dabei auf die Verjährung.
Ihre Rechte, wenn die Frist verstreicht
Beseitigt die Firma den Mangel nicht rechtzeitig, haben Sie nach dem Werkvertragsrecht mehrere Möglichkeiten:
- Selbstvornahme: Sie beauftragen eine andere Firma und verlangen die Kosten zurück. Auch ein Vorschuss ist möglich.
- Minderung: Sie zahlen weniger, entsprechend dem Wertverlust durch den Mangel.
- Schadensersatz: für Schäden, die durch den Mangel entstanden sind.
- Rücktritt: nur bei erheblichen Mängeln und beim Hausbau selten sinnvoll.
Welcher Weg passt, hängt vom Einzelfall ab. Spätestens jetzt lohnt sich eine rechtliche Einschätzung.
Wer zahlt, wenn es zum Streit kommt?
Sachverständige, Anwälte und Gericht kosten bei Bauprozessen schnell einen fünfstelligen Betrag. Eine normale Rechtsschutzversicherung zahlt hier meist nicht, weil sie das Baurisiko ausschließt.
Haben Sie einen Bauherren-Rechtsschutz, melden Sie den Streit früh. Haben Sie keinen, lässt er sich für dieses Vorhaben nicht mehr nachträglich abschließen. Was Sie stattdessen tun können und wann es doch noch geht, steht im Artikel Bauherren-Rechtsschutz nach Baubeginn.
Planen Sie schon das nächste Vorhaben?
Sanierung, Umbau oder Kauf: Wer sich vor Beginn absichert, ist beim nächsten Streit nicht allein. Der Schutz-Check zeigt in zehn Sekunden, ob es bei Ihnen geht.
Häufige Fragen
Wie lange kann ich Baumängel geltend machen?
Bei Bauwerken verjähren Mängelansprüche nach BGB in der Regel fünf Jahre nach der Abnahme. Ist im Vertrag die VOB/B vereinbart oder wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, können andere Fristen gelten.
Muss ich die Ursache eines Mangels kennen?
Nein. In der Mängelanzeige reicht es, das Erscheinungsbild genau zu beschreiben, zum Beispiel einen Riss mit Ort und Länge. Die Ursache muss die Baufirma klären.
Darf ich bei Mängeln Geld zurückhalten?
Ja. Bis der Mangel beseitigt ist, dürfen Sie in der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten zurückhalten.
Zahlt meine Rechtsschutzversicherung bei Baumängeln?
Meist nicht. Normale Rechtsschutzversicherungen schließen Streit rund um den Bau aus. Zahlen tut ein Bauherren-Rechtsschutz, der vor Baubeginn abgeschlossen wurde.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Streitigkeiten wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einen Bausachverständigen.