Vor dem Bau

Hausbau-Checkliste: Was vor dem ersten Spatenstich erledigt sein muss

Die teuersten Fehler beim Hausbau passieren, bevor der Bagger kommt: ein lückenhafter Vertrag, eine knappe Finanzierung, fehlende Versicherungen. Mit dieser Checkliste haken Sie alles Wichtige der Reihe nach ab.

Dimitri Zapow · Stand: Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Das Wichtigste in Kürze

Vor Baubeginn entscheiden sich die teuersten Fragen: Vertrag, Finanzierung und Baugrund.
Fünf Versicherungen gehören auf die Liste. Der Bauherren-Rechtsschutz lässt sich nur vor Baubeginn abschließen.
Ab dem ersten Tag gilt: alles schriftlich und mit Fotos festhalten.

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1. Vertrag und Planung

Bauvertrag prüfen lassenBaubeschreibung, Festpreis, Fertigstellungstermin und Zahlungsplan von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht oder einem Bausachverständigen prüfen lassen.
Abschlagszahlungen begrenzenBei einem Verbraucherbauvertrag dürfen die Abschläge vor der Abnahme insgesamt höchstens 90 % der Vergütung betragen (§ 650m Abs. 1 BGB). Zahlungen nur nach Baufortschritt vereinbaren.
Sicherheit für die FertigstellungBei der ersten Abschlagszahlung steht Ihnen eine Sicherheit von 5 % der Vergütung zu (§ 650m Abs. 2 BGB). Das schützt, falls die Baufirma nicht fertig wird.
Widerrufsrecht kennenEinen Verbraucherbauvertrag, der nicht notariell beurkundet ist, können Sie in der Regel 14 Tage lang widerrufen (§ 650l BGB). Die Frist beginnt erst mit einer ordnungsgemäßen Belehrung.
Baugenehmigung liegt vorOhne Genehmigung (oder bestätigte Genehmigungsfreiheit) darf nicht gebaut werden. Auflagen aus dem Bescheid an Baufirma und Planer weitergeben.
Baugrundgutachten einholenEs klärt Tragfähigkeit und Grundwasser. Schlechter Baugrund gehört zu den häufigsten teuren Überraschungen beim Hausbau.
Unabhängige Baubegleitung vereinbarenEin Bausachverständiger kontrolliert zu festen Bauabschnitten, zum Beispiel vor dem Betonieren, nach dem Rohbau und vor dem Verputzen.

2. Finanzierung

Gesamtkosten statt nur Hauspreis rechnenGrunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Hausanschlüsse, Außenanlagen, Küche und Umzug gehören dazu.
Reserve einplanenViele Berater empfehlen 10 bis 15 % der Baukosten für Unvorhergesehenes, etwa Nachträge, Preissteigerungen oder schwierigen Baugrund.
Auszahlungsplan abstimmenDer Auszahlungsplan der Bank muss zum Zahlungsplan der Baufirma passen. Achten Sie auf Bereitstellungszinsen, wenn sich der Bau verzögert.

3. Versicherungen vor Baubeginn

Während der Bauphase tragen Sie als Bauherr Risiken, die keine normale Hausrat- oder Haftpflichtversicherung abdeckt. Diese Absicherungen gehören auf die Liste:

Versicherung	Wofür	Wann
Bauherrenhaftpflicht	Schäden, die andere auf oder durch Ihre Baustelle erleiden. Als Bauherr sind Sie für die Sicherheit der Baustelle verantwortlich.	vor Baubeginn
Bauleistungsversicherung	Unvorhergesehene Schäden am entstehenden Gebäude, etwa durch Sturm, Vandalismus oder Diebstahl fest eingebauter Teile.	vor Baubeginn
Feuerrohbauversicherung	Brand während der Bauphase. Oft beitragsfrei, wenn Sie danach die Wohngebäudeversicherung beim selben Versicherer abschließen.	vor Baubeginn
Bauhelfer-Absicherung	Private Helfer müssen bei der BG BAU angemeldet werden. Eine private Unfallversicherung für Helfer kann ergänzen.	vor dem ersten Helfereinsatz
Bauherren-Rechtsschutz	Streit mit Baufirma, Handwerkern, Architekt, Bauträger oder Behörden: Anwalt, Gericht und Gutachter.	nur vor Baubeginn möglich

Prüfen Sie außerdem Ihre Privathaftpflicht: Manche Tarife enthalten eine Bauherrenhaftpflicht bis zu einer bestimmten Bausumme. Warum Ihre normale Rechtsschutzversicherung beim Bau meist nicht zahlt, lesen Sie hier.

Bauherrenhaftpflicht abgeschlossenoder Deckung über die Privathaftpflicht schriftlich bestätigt
Bauleistungs- und Feuerrohbauversicherung abgeschlossenViele Banken verlangen einen Nachweis.
Bauhelfer bei der BG BAU angemeldetfalls Familie oder Freunde mithelfen
Bauherren-Rechtsschutz beginnt vor BaubeginnBeantragung bis zu ein Jahr im Voraus möglich

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4. Grundstück und Baustelle

Grundstück vermessen und Haus abstecken lassendurch einen Vermesser, bevor die Erdarbeiten beginnen
Hausanschlüsse früh beantragenStrom, Wasser, Abwasser und Internet haben oft Wochen bis Monate Vorlauf.
Baustrom und Bauwasser organisieren
Zufahrt und Lagerflächen klärenund die Nachbarn über den Baustart informieren
Ausgangszustand fotografierenStraße, Gehweg und Nachbargebäude vor Baubeginn dokumentieren. Das hilft, wenn später Schäden behauptet werden.

5. Dokumentation ab Tag 1

Bautagebuch mit Fotos führenDatum, Wetter, anwesende Firmen, erledigte Arbeiten, Auffälligkeiten
Absprachen immer schriftlich bestätigenEine kurze E-Mail nach jedem Termin reicht.
Mängel sofort schriftlich anzeigenmit Frist zur Beseitigung. Wie das geht, steht in Was tun bei Baumängeln?

Häufige Fragen

Welche Versicherungen brauche ich vor Baubeginn?

Empfehlenswert sind Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Feuerrohbauversicherung, eine Absicherung für private Bauhelfer und ein Bauherren-Rechtsschutz. Private Helfer müssen außerdem bei der BG BAU angemeldet werden.

Wie früh kann ich den Bauherren-Rechtsschutz beantragen?

Bis zu ein Jahr im Voraus. Entscheidend ist, dass der Schutz vor Baubeginn beginnt. Danach ist ein Abschluss für dieses Bauvorhaben nicht mehr möglich.

Wann gilt der Bau als begonnen?

Meist mit dem Beginn der Erd- oder Bauarbeiten auf dem Grundstück. Wie Ihr Versicherungsvertrag den Baubeginn genau definiert, sollten Sie vor Abschluss klären.

Wie viel Reserve sollte ich bei der Finanzierung einplanen?

Viele Berater empfehlen eine Reserve von 10 bis 15 Prozent der Baukosten für Unvorhergesehenes, zum Beispiel für schwierigen Baugrund, Nachträge oder Preissteigerungen.

Dimitri ZapowBerater für Bauherren-Rechtsschutz bei der SV SparkassenVersicherung. Telefon 06431 498-1020

Diese Checkliste dient der allgemeinen Information und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie ersetzt keine Rechts- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.

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